律师说，房东不能使用固定期限的租约来取代从周四开始的无故终止。

奥克兰K3法律事务所的Harriet Krebs说，房东不能依靠定期租约，甚至不能坚持 它们，以避免根据新的住宅租赁法规获得新的有限解约权。

他们说，通过了《 2020年住宅租赁法修正案》，以修正《 1986年住宅租赁法》，该变更分两个阶段生效，第一阶段是去年八月，第二阶段是周四。

从2月11日（星期四）起，终止租约过程的关键性更改开始生效。

克雷布斯说：“这些变化可能会比房东目前意识到的还要大。”

以前，固定期限的租约在到期后仍会继续，转换为定期的租约。克雷布斯说，但是房东可以通知租户，定期租约将在到期日之前终止，方法是在该日期之前的21天之内发出通知。

她说，在定期租赁的情况下，房东必须提前90天通知终止租赁，尽管他们无需提出终止租赁的理由。

一切在星期四改变。新法律生效后，除非发生以下四种情况之一，否则定期租约将自动作为定期租约继续：

•双方续签或扩展了现有的租赁协议。

•双方同意不继续租赁。

•租户向房东发出书面通知，告知他们打算在租约期满前至少28天不继续租用。

•在租赁结束之前，当事方之一在终止时或终止前发出终止通知。或者，当事方可以提供在某些定期租赁规定（但不出售，个人使用或发展）下可以接受的通知。

克雷布斯说，房东必须从下周四起发出63天或90天的通知，他们必须根据“规定中规定的特定法定原因”提出终止的理由。

她说，新程序使房东的地位变得复杂，因为他们不能再无故地通过给出90天或21天的通知而无故终止固定期限的租赁。他们也不能坚持要求固定期限租赁之后是另一个固定期限。

克雷布斯说：“虽然固定条件有利于双方双方确定，但由于商业原因，要终止固定期限租约的房东的生活非常困难。”

有两种情况强调了将来如何解决问题。

“房东想确保如果他们认为租户不合适，可以终止租约，因此他们签订了为期一年的定期租约。租约期满时，可以终止租约并将租户迁出。但是这将不再可能。”她说。

从周四开始，该租期必须在固定期限到期后继续作为定期租期。为了终止协议，房东有义务像以前一样提供90天的通知。

但更关键的是，房东还必须提供终止的具体原因，而现在这些原因仅限于特定情况。

第二种情况涉及出售财产。房东可能希望其租住直到定居，但由于定居需要空置财产，因此当时终止了租约。

她说：“直到下周四，房东才能够同意定期租约，因为租约将在和解日之前到期并空置。这种情况将很快不再存在。”

为了确保及时腾空房产，克雷布斯表示，从下周四开始的最佳选择是签订定期租赁协议，然后在和解日期前90天通知租户。出售物业是从下周四起通知租客的原因。

她说，租赁法的第三阶段变更将于8月21日开始，涉及家庭暴力和对房东的侵犯。